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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長

高端休閑度假產業規劃專家

《中國旅游報》、《農民日報》專欄作家

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田園綜合體休閑旅游建設要點-田園綜合體土地創新模式

作者:山合水易 | 來源:山合水易 | 時間:2020-10-03 | 關鍵詞:田園綜合體 休閑旅游建設要點 田園綜合體土地創

推動田園綜合體建設,對于培育農業農村發展新動能、加快城鄉一體化步伐、推動農業農村實現歷史性變革具有深刻的歷史意義和重要的現實意義,核心是提供了一個機制創新和融合發展的新平臺、新支點、新模式、新動力。

 

田園綜合體休閑旅游建設要點
 

田園綜合體 休閑旅游建設要點 田園綜合體土地創新


1、旅游設施配套。

 

統籌考慮淡季和旺季游客需求,游客服務中心位置合理,規模適度,設施、功能齊備。區內推薦配置低排放或清潔能源交通工具。注重人性化設施與服務,配備必要的無障礙設施、遮陽避雨、休息座椅等人性化設施,提供人性化愛心關懷服務。開發夜生活配套的鄉村酒吧茶吧、休閑養生、康體服務、演藝演出、參與體驗活動等場所,留住城市游客。

 

2、特色餐飲服務。

 

區域內農家樂和鄉村酒店宜納入統一管理,提供的餐飲服務須依法取得食品經營許可證。菜肴要突出民間、農家特色,推薦民間菜和農家菜。用餐環境必須干凈整潔,有專門的餐廳,條件不具備的也可以利用自家庭院,但須做好滅蠅、滅蚊、防塵、防風沙等工作。

 

3、休閑度假住宿。

 

住宿設施重點為特色民宿、鄉村莊園、鄉村主題度假酒店,且能夠滿足游客需求。配備暖軟設備或換氣裝置,配套設施完好,用品配備能滿足顧客需要。

 

4、鄉村旅游購物。

 

應在交通要道、重要景點等醒目、易達的區域合理設置購物場所,做到集中管理,環境整潔,秩序良好。銷售商品應以特色農產品、花木盆景、傳統生活老物件、民間工藝品等為主,體現鄉土氣息、打造特色品牌。

 

我國土地主要分為農用地,建設用地和未利用地;從土地權屬的角度來看,分為國有土地和集體土地。由于田園綜合體主要以產業為核心,因此其土地用途可分為產業用地、住宅用地、商業用地、公共服務用地及其他用地。不同用途土地獲取方式也不盡相同,根據實際產業、配套居住需求,田園綜合體可采取以下幾種土地創新模式和策略。
 

田園綜合體 休閑旅游建設要點 田園綜合體土地創新


田園綜合體土地創新模式

 

一、爭取政策

 

因地制宜,積極爭取使用好本省市關于田園綜合體的土地政策。很多省市對于田園綜合體都會優先安排用地指標,同時還配有獎懲用地指標。如浙江對如期完成年度規劃目標任務的,省里按實際使用指標的50%給予配套獎勵,對3年內未達到規劃目標任務的,加倍倒扣省獎勵的用地指標。因此在打造田園綜合體的前期需認真研究這些獎懲措施和相關政策,做到有的放矢。另外很多省市地方探索城鄉用地增減掛鉤、集體土地流轉和租賃。比如湖北省2017年起單列下達每個田園綜合體項目500畝增減掛鉤指標;內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股,集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點。這些政策措施將極大地促進土地供應和使用效率。

 

二、捆綁出讓

 

在拿地平衡上,可探索住宅、產業用地捆綁出讓。佛山南海作為我國集體用地改革的試驗區,在很多途徑實施上都可為田園綜合體拿地提供借鑒。根據南海“53號文“探索實施的”混合功能出讓“的新供地方式,連片的工業區、村集體工業園區可在規劃的引領下,允許部分土地在符合環保要求、安全生產要求下,探索商住混合工業的用地功能。即通過住宅用地與產業用地捆綁拿地的方式,來獲取住宅用地。產業用地與住宅用地比例可根據具體情況而定,一般可按配比為5:5或者6:4來平衡拿地。

 

三、代建補償

 

在針對產業用地的獲取方式上,可探索產業用地代建補償。產業用地可采用出租、出讓相結合的方式獲得。其中,出讓部分的補償的方式,根據相關政策,可采取貨幣補償、物業補償、貨幣補償與物業補償相結合的形式,實現出讓收益補償、回購物業、代建物業等多種方式。村集體獲得代建物業后,再返租給園區運營商,可再獲物業租金收益。企業通過出租,可降低資金壓力;通過出讓可獲得物業產權,可出售,可抵押;通過物業補償的方式,可緩解一次性支付出讓金的資金壓力;對于農民來說,可獲得土地出租收益;獲得具有升值空間的補償物業;同時也能獲得物業返租的收益。根據權屬不同,也可采取作價入股的方式。作價入股主要是與村集體合作,成立合作開發公司,風險共擔,降低前期資金需求;其缺點則是增加項目決策制約以及股東之間協調的工作。

 

四、工改創新

 

對于使用權在私營業主一方,可探索多方合作工改創新。對土地使用權在私營業主方的多方合作模式探索。政府通過土地項目差別化供地的政策和地區產業規劃,與開發運營方、 私營企業主進行合作商談。私營業主允許土地進行產業升級改造,并以改造后的部分面積作為商住面積贈予改造方,開發運營方根據與私營業主和政府規定進行物業分配和產業運營。政府可根據項目投資落地成本、投資進度、生產經營等,逐年給予支持;同時鼓勵私企業主以土地使用權作價入股的方式參與,降低產業用地成本。田園綜合體從土地財政向稅收財政進行轉變,從土地資源買賣向創新資源流動進行轉變。

 

我們在前期進行田園綜合體策劃、規劃中就要搞明白其未來的盈利模式和特性,只有明白未來錢怎么回,怎么持續盈利,才知道當下應該以怎樣的土地模式進行開發、合作。

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